2026년 5월 9일 양도소득세 중과 제도가 재개된 이후, 서울 지역을 중심으로 다주택자의 주택 매물 출회가 둔화되고 있다. 부동산 전문가들은 이로 인해 매물 잠김 현상이 심화되며, 특히 가을 이사철을 앞두고 전월세 공급 부족이 가격 상승을 자극할 수 있다고 우려한다. 정부는 실거주 요건을 한시적으로 완화하는 조치를 내놨지만, 근본적인 공급 확대 없이는 시장 안정이 어렵다는 지적이 나온다.

지방에서 온 투자자들의 서울 아파트 수요가 늘고 있는 가운데, 다주택자들은 과거 집값 상승 경험을 바탕으로 장기 보유를 선택하는 추세다. 이들은 보유세 강화나 장기보유 공제 축소 등 추가 규제가 나올 때까지 매물을 내놓지 않을 가능성이 크다. 현재 서울은 토지거래허가구역 전역 지정으로 실거주가 의무화되며, 주택 거래마다 전월세 물량이 감소하고 있다.

전문가들은 매매시장보다 전월세 시장에서의 충격이 더 클 것으로 전망한다. 신규 입주 물량이 적은 데다, 실수요자들이 매입 대신 전세로 전환하면서 수요가 몰릴 수 있기 때문이다. 특히 서울 외곽이나 구축 아파트, 비아파트 주택까지 가격 상승 압력이 확산될 가능성이 있다. 정책의 방향성은 규제 중심이지만, 과거 사례를 보면 일시 조정 후 가격이 다시 오르는 패턴이 반복되고 있다.