서울의 아파트 전세시장에서 신규 계약과 갱신 계약 간 보증금의 격차가 벌어지며 '이중가격' 구조가 심화되고 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과, 올해 1월 5일부터 4월 30일까지 신규 계약 전세 중위 보증금은 5억8500만 원으로, 갱신 계약(5억3000만 원)보다 5500만 원 높았다. 이는 전월세상한법상 5% 인상 상한선이 적용되는 갱신 계약과 시장 가격이 반영되는 신규 계약 간의 구조적 차이에서 비롯된다.

지역별로는 강남권에서 격차가 특히 두드러졌다. 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용 84㎡는 갱신 최저가 7억8341만 원인 반면, 신규 최고가는 19억 원으로, 같은 단지임에도 11억 원 이상 차이가 났다. 마포구 대흥동 ‘마포그랑자이’와 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 등 비강남권에서도 신규와 갱신 간 5억~6억 원 이상의 격차가 발생했다.

이러한 현상은 갱신권을 소진한 세입자들이 시장 가격에 직접 노출되면서 나타나는 결과다. 전월세 갱신권 사용률은 올해 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 하락했고, 전세의 경우 57.1%에서 50.6%로 더 빠르게 감소했다. 전문가들은 2026~2027년 신축 아파트들의 첫 갱신 주기가 도래하면서 시장 충격이 더 커질 수 있다고 경고하고 있다.