Hàng loạt dự án hạ tầng lớn tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đang đẩy mạnh việc thu hồi đất, kéo theo câu hỏi pháp lý về tài sản thế chấp ngân hàng. Khi nhà hoặc đất đang thế chấp bị thu hồi, người vay không được tự động miễn nghĩa vụ trả nợ. Luật sư Nguyễn Thế Truyền (Công ty Luật Thiên Thanh) và Tiến sĩ Nguyễn Thái Hà (Học viện Ngân hàng) cùng khẳng định tài sản bảo đảm chỉ là biện pháp phòng rủi ro cho ngân hàng, không thay đổi nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi của khách hàng.

Theo quy định, khi tài sản bảo đảm không còn, khoản vay có thể chuyển sang trạng thái không có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn có quyền thu hồi nợ từ khoản tiền đền bù mà người vay nhận được từ Nhà nước. Nếu được bồi thường bằng nhà hoặc đất tái định cư, hai bên cần thỏa thuận để bổ sung tài sản mới vào hợp đồng tín dụng.

Rủi ro lớn nhất xảy ra khi giá trị bồi thường thấp hơn dư nợ. Ví dụ, khoản vay 6 tỷ đồng nhưng chỉ được đền bù 2 tỷ, phần còn lại có nguy cơ thành nợ xấu. Mỗi ngân hàng có cách định giá tài sản và hạn mức cho vay khác nhau (từ 50–80% giá trị), khiến việc tìm tài sản thay thế rất khó. Người dân cần chủ động rà soát khoản vay và chuẩn bị phương án tài chính khi nằm trong diện giải tỏa.