En 2026, de nombreux épargnants découvrent que leur demande de retrait de parts SCPI recule dans la file d’attente, malgré une inscription antérieure. Ce recul s’explique par un mécanisme de priorisation interne à certaines SCPI, qui privilégient les retraits liés aux successions, donations ou montants inférieurs à 5 000 euros, même si d'autres demandes sont plus anciennes. Sur les 30 principales SCPI françaises, environ 8 appliquent ce système, avec des délais pouvant atteindre 18 mois.

Le marché SCPI, qui représente 90 milliards d’euros, subit une pression accrue sur la liquidité, notamment pour les SCPI investies dans l’immobilier de bureaux en Île-de-France, où les taux de vacance augmentent. Ces fonds peinent à vendre des actifs sans décote, ce qui limite les liquidités disponibles pour les retraits. Le taux de rotation des parts est tombé sous 8 %, contre 12 % en 2020.

Les investisseurs sont souvent mal informés sur ces règles. Le règlement de chaque SCPI, pourtant consultable, est long et technique. Peu de conseillers communiquent clairement sur la politique de priorisation. Une asymétrie d’information persiste entre les gestionnaires et les épargnants.

Pour limiter les risques, il est conseillé de ne pas investir en SCPI avec un horizon inférieur à 10 ans, de diversifier ses placements entre plusieurs types de SCPI, et de vérifier au préalable l’existence d’une file d’attente et la politique de priorisation. Même les SCPI à capital variable, théoriquement plus liquides, peuvent suspendre les retraits en cas de tension.

Retirer sa demande de retrait puis la redéposer fait perdre toute ancienneté. De même, des coordonnées bancaires non mises à jour peuvent bloquer le virement. Enfin, la fiscalité à la sortie, souvent sous-estimée, peut réduire le montant perçu.